Lois relatives au louage · Chapitre 6 | Michné Torah en français

Michné Torah du Rambam (Maïmonide) en français — chapitre 867 sur 1017 du cycle d'étude quotidien « un chapitre par jour ». Sommaire du cycle.

1. Quand un appartement est loué dans une grande résidence, le locataire peut faire usage des saillies et des [trous dans les] murs jusqu’à quatre coudées [au-delà de la partie du mur face à l’appartement qu’il a loué]. [Il peut aussi user du] jardin de la cour et de l’espace libre qui est derrière les maisons et, là où les propriétaires ont usage d’user de l’épaisseur [du haut] des murs [pour entreposer des objets], il peut en faire usage . Pour toutes ces choses, on suit l’usage local et les appellations communément connues, comme nous l’avons expliqué concernant les transactions .

2. Qui loue sa cour sans spécification [est réputé] ne pas louer l’étable qui s’y trouve.

3. Celui qui loue une maison à un autre est tenu d’ériger pour lui les portes, d’ouvrir les fenêtres qui se seraient détériorées, de consolider le plafond [dont les planches seraient devenues véreuses], de soutenir la poutre [parmi les poutres faîtières sur lesquelles les planches sont posées] qui se serait brisée, et de faire une bâcle et une serrure , et tout ce qui est semblable parmi les choses qui requièrent le travail d’un ouvrier spécialisé et qui sont absolument fondamentales dans l’habitation des maisons et des cours. Le locataire est tenu de faire un parapet, [de fixer] une mézouza, et d’aménager un emplacement pour la mézouza à ses frais. Et de même, s’il désire construire une échelle [pour monter au toit], fixer une gouttière , ou plâtrer son toit, il le fait à ses frais [car le bailleur ne doit prendre à ses frais que ce qui requiert le travail d’un ouvrier spécialisé et est essentiel à l’habitât].

4. Quand on loue un étage à un autre, et qu’[une planche du sol du plafond du rez-de-chaussée] s’effondre [sur une surface de] quatre [téfa’him sur quatre] ou plus, on est tenu de réparer [les planches du] plafond et la couche de plâtre qui est dessus, car la couche de plâtre renforce [les planches du] plafond [en les maintenant fixes].

5. Le fumier dans la cour appartient au locataire. C’est pourquoi, [s’il n’en veut pas,] c’est lui qui doit prendre soin de le sortir. Et s’il y a un usage local [autre que cela], on suit l’usage local. Dans quel cas cela s’applique-t-il ? Si les animaux ayant produit le fumier appartiennent au locataire. Mais si les animaux appartiennent à d’autres personnes, les excréments appartiennent au propriétaire de la cour, car la cour d’un homme lui fait acquérir à son insu [ce qui s’y trouve], même si elle est louée à quelqu’un d’autre.

6. Celui qui loue une maison, une cour, des thermes, une boutique ou un autre lieu pour une durée déterminée peut contraindre le locataire à quitter [les lieux] à l’échéance [du bail], sans même l’attendre une seule heure [c’est-à-dire qu’il n’a pas besoin de lui donner de préavis]. S’il lui a loué une maison sans spécification « pour passer la nuit », [il est réputé ne] pas [l’avoir louée pour] moins d’un jour . [L’aurait-il louée] « pour passer chabbat », [il est réputé ne] pas [l’avoir louée pour] moins de deux jours . [L’aurait-il louée] pour un mariage, [il est réputé ne] pas [l’avoir louée pour] moins de trente jours .

7. Celui qui loue sa maison à une autre personne sans spécifier [le terme du bail, seul le loyer mensuel ayant été fixé] ne peut pas l’en expulser sans lui donner un préavis de trente jours, afin que le locataire puisse rechercher un endroit [où loger] et ne soit pas « jeté dans la rue » ; et au terme des trente [jours], il doit quitter [la maison]. Dans quel cas cela s’applique-t-il ? En été [saison où l’on trouve facilement un logis]. En revanche, en hiver, le bailleur ne peut pas l’expulser depuis [le début de la fête de] Souccot jusqu’à [la fin de] Pessa’h. S’il lui donne un préavis de trente jours avant la fête [de Souccot], et que même un seul [de ces trente jours] tombe après [le début de] la fête [de Souccot], il ne peut pas l’expulser jusqu’à l’issue de Pessa’h, et cela, à condition qu’il lui donne un préavis de trente jours [avant la fin de Pessa’h ; il ne peut pas s’en remettre au préavis de trente jours qu’il lui a donné avant la fête de Souccot ]. Dans quel cas cela s’applique-t-il ? Dans les villes. En revanche, dans les grandes villes [où la demande est importante et le nombre de logements insuffisants], en été comme en hiver, le bailleur doit donner un préavis de douze mois au locataire. Et de même, pour un magasin, qu’il s’agisse d’une grande ville ou d’une ville ordinaire, le bailleur doit donner au locataire un préavis de douze mois [afin de lui permettre de recouvrer tous les crédits qu’il a consentis].

8. De même que le bailleur a l’obligation de donner un préavis, de même le locataire a-t-il l’obligation de donner un préavis de trente jours dans les villes ou de douze mois dans les grandes villes afin que le bailleur recherche un locataire convenable et que sa maison ne reste pas vacante. Et s’il ne lui donne pas de préavis, il ne peut pas partir et doit payer le loyer.

9. Bien que ni le bailleur ne puisse expulser [le locataire], ni le locataire quitter [le logement] sans préavis, si le prix des maisons augmente, le bailleur peut augmenter [le loyer] et dire au locataire : « Loue au prix actuel jusqu’à ce que tu trouves [un autre logement] ou quitte [les lieux] ». Et de même, si le prix des maisons diminue, le locataire peut [exiger] une diminution du loyer et dire au bailleur : « Loue-moi [ta maison] au tarif actuel [des loyers] ou voici [je quitte les lieux et te laisse] ta maison devant toi ». Si la maison où habite le bailleur s’effondre, il a le droit d’expulser [immédiatement] le locataire de sa maison, en lui disant : « Il n’est pas normal que tu habites ma maison jusqu’à ce que tu trouves un lieu [de résidence] alors que moi, je me retrouve à la rue ; tu n’as pas plus de droits sur cette maison que moi ! » .

10. Si le bailleur donne la maison [louée] à son fils pour [y tenir] son mariage, [la règle suivante est appliquée :] s’il savait que son fils allait se marier à cette époque et avait [donc] la possibilité d’en informer le locataire auparavant mais ne l’a pas fait, il ne peut pas l’expulser. Et si son fils a soudainement eu [une proposition de mariage avec] une femme et l’épouse dans l’immédiat [si bien que le bailleur n’avait pas la possibilité d’en informer le locataire], il peut l’expulser, car il n’est pas normal que ce locataire habite dans la maison et que le fils du propriétaire doive louer une maison pour y tenir son mariage.

11. [Dans le cas où] le propriétaire vendrait sa maison ou en ferait en don, ou [décéderait et] la transmettrait en héritage [à ses héritiers], le second [propriétaire] ne peut pas expulser [le locataire] sans lui donner un préavis de trente jours ou de douze mois [selon le cas ]. En effet, le locataire peut lui dire : « Tu n’as pas plus de droits que celui par lequel tu as acquis cette maison ».